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Características e impactos da verticalização das cidades



Dr. Devanildo Damião

• Mestre e Doutor em Gestão Tecnológica - USP
• Pesquisador do Núcleo PGT - USP
• Coordenador do Núcleo Acadêmico e do Núcleo do Pq Tecnológico da AGENDE

Em tempos de debates acaloradas sobre impostos territoriais, vou ponderar alguns elementos relacionados ao processo de transformação da cidade.

O elemento logístico, a facilidade de deslocamento, sempre foi um fator preponderante para o desenvolvimento econômico e social.

Com o crescimento dos setores de serviços e comércio, a localização tornou-se ainda mais essencial, pela obrigatoriedade da presença física, no momento da prestação de serviços/venda.

Mesmo nas vendas on-line, a pressão pela rapidez na entrega ainda é maior, pois o consumidor quer dispor do produto imediatamente.

Esses aspectos ajudam a entender o motivo da alta valorização de determinadas áreas, acentuada pelo fato de que o território possui uma natureza estática.

A solução arquitetônica foi a verticalização. Com mais pessoas ocupando a mesma área linear, formaram-se ilhas-dormitórios, incrementadas com o compartilhamento de alguns benefícios.

Decerto, o Estado de São Paulo, pelo dinamismo econômico, é o mais valorizado do País, sobretudo nas cidades mais urbanizadas.

Com destaque para a capital, que agrega pessoas e atividades valorizadas na perspectiva econômica.

Economicamente, é fácil observar que a junção de variáveis dinâmicas, como o crescimento econômico e populacional, pressiona a variável estática (oferta de espaço), gerando competição
pela ocupação das áreas.

Desta forma, dinamizasse o mercado pela aplicação das leis da economia tradicional de oferta e demanda.

Este processo é acompanhado e gerido pelo mercado imobiliário, intensivo em capital e crédito. Cabe a ele o papel de desenvolver a oferta e estimular a demanda, envolvendo agentes de incorporação, construção e comercialização.

Pela limitação do recurso territorial estático, o mercado imobiliário, sempre fluído, busca novas oportunidades.

A estagnação da oferta na capital motivou o deslocamento para outras cidades do entorno, como Osasco, Barueri, ABC e Guarulhos. Especificamente, Guarulhos passou por um processo de adensamento populacional agressivo nos últimos 60 anos, evoluindo de 36 mil habitantes para mais de 1,2 milhões. Esse cenário foi estimulador de demanda por moradias (limitada pela pequena oferta de áreas e desarticulação do mercado imobiliário).

Atualmente, observa um movimento transformacional sem precedentes. A cidade está se  verticalizando. Nos últimos quatro anos, foram construídas 20 mil unidades habitacionais.

Os impactos são variados, envolvendo a valorização das áreas, os efeitos sobre o sistema viário e o aumento exponencial da demanda por serviços públicos, obrigando um redesenho administrativo e investimentos para que os novos e atuais moradores sejam tratados com dignidade.




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